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Büro zu Wohnen: Umnutzung mit Modulbau

Pacarada Modular Building Systems, Kelkheim (Taunus) · Stand: Oktober 2026

Aus leerstehenden Bürogebäuden können Wohnungen werden. Das spart Fläche, erhält das Tragwerk und geht oft schneller als Abriss und Neubau. Modulbau hilft dabei an drei Stellen: mit vorgefertigten Badmodulen im Bestand, mit Anbauten und mit Aufstockungen.

Umbau eines Bürogebäudes zu Wohnungen in Darmstadt in Modulbauweise, Gebäude im Gerüst
Darmstadt: Ein Bürogebäude wird zu 197 Wohneinheiten.

Warum Umnutzung gefragt ist

In vielen Städten stehen Büroflächen leer, während Wohnungen fehlen. Bürogebäude liegen häufig zentral, sind an Straßen, Leitungen und den Nahverkehr angeschlossen und haben ein tragfähiges Skelett aus Stützen und Decken. Wer umbaut statt abreißt, nutzt, was schon da ist: Im Tragwerk steckt ein großer Teil der grauen Energie eines Gebäudes.

Was vor dem Umbau geprüft wird

Thema Frage
Tragwerk Welche Lasten können Stützen, Decken und Fundamente aufnehmen, auch für eine Aufstockung und neue Bäder?
Gebäudetiefe und Tageslicht Lassen sich Wohnungen so anordnen, dass alle Aufenthaltsräume Fenster haben?
Raumhöhe und Raster Passen Wohnungsgrundrisse in das Stützenraster? Reicht die Höhe für neue Fußbodenaufbauten und Installationen?
Brandschutz Ändern sich Gebäudeklasse, Rettungswege und die Anforderungen an Trennwände und Decken?
Schallschutz Erreichen Decken und neue Trennwände die Werte für Wohnungen nach DIN 4109?
Haustechnik Wo verlaufen die Schächte für Bäder und Küchen? Welche Heizung und Lüftung sind möglich?
Schadstoffe Gibt es Altlasten im Bestand, die vor dem Umbau saniert werden müssen?
Baurecht Ist Wohnen am Standort zulässig? Die Nutzungsänderung braucht eine Baugenehmigung.

Was Modulbau beim Umbau leistet

  • Badmodule: Fertige Bäder aus dem Werk werden in den Bestand eingebracht und angeschlossen. Das verkürzt den Ausbau und sorgt für gleichbleibende Qualität.
  • Anbau: Wo die Fläche nicht reicht oder Treppen, Aufzüge und Balkone fehlen, werden vorgefertigte Bauteile angebaut.
  • Aufstockung: Zusätzliche Geschosse in leichter Bauweise schaffen mehr Wohnfläche auf demselben Grundstück. Mehr dazu im Artikel Aufstockung und Anbau in Modulbauweise.
  • Kurze Bauzeit: Die Fertigung im Werk und die Arbeiten im Bestand laufen parallel.
  • Anpassung an den Bestand: Beim Pacarada System lassen sich Stützen und Träger (1D), Wand- und Deckenelemente (2D) und Raummodule (3D) kombinieren. So folgt das Neue dem Raster des bestehenden Gebäudes.

Beispiel Darmstadt: 197 Wohneinheiten in einem ehemaligen Bürogebäude

In Darmstadt wurde ein leerstehendes Bürogebäude zu 197 Wohneinheiten umgebaut, mit Badmodulen im Bestand, einem Anbau und einer Aufstockung.

Kennzahl Wert
Standort Darmstadt
Vorher leerstehendes Bürogebäude
Nachher 197 Wohneinheiten
Maßnahmen Badmodule im Bestand, Anbau, Aufstockung
Bauzeit 18 Monate (09/2021 bis 02/2023)
Zeitvorteil 44 % schneller als bei konventioneller Bauweise
Energiestandard KfW 55

Baurecht: Nutzungsänderung und Bau-Turbo

Aus Büro wird Wohnen: Das ist eine Nutzungsänderung und braucht eine Baugenehmigung. Geprüft wird, ob Wohnen am Standort planungsrechtlich zulässig ist und ob das Gebäude die Anforderungen an Wohnungen erfüllt. Seit dem 30. Oktober 2025 erleichtert § 246e Baugesetzbuch, der sogenannte Bau-Turbo, solche Vorhaben: Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis Ende 2030 vom Planungsrecht abgewichen werden, ausdrücklich auch für die Umnutzung bestehender Gebäude zu Wohnungen und für Aufstockungen. Mehr dazu im Artikel Baugenehmigung im Modulbau und Typengenehmigung.

Förderung

Erreicht der Umbau einen Effizienzhaus-Standard, kommen Förderkredite des Bundes in Frage. Einen Überblick gibt der Artikel Förderung für Modulbau: KfW, QNG und Länderprogramme.

Häufige Fragen

Lohnt sich der Umbau von Büros zu Wohnungen?

Das hängt vom Gebäude ab: von Tragwerk, Gebäudetiefe, Raumhöhe, Brandschutz und Baurecht. Passt der Bestand, spart der Umbau das Tragwerk, Zeit und Fläche. Am Anfang steht deshalb immer eine Prüfung des Bestands.

Braucht die Umnutzung eine Baugenehmigung?

Ja. Der Wechsel von Büro zu Wohnen ist eine Nutzungsänderung und genehmigungspflichtig. Seit Oktober 2025 kann die Gemeinde nach § 246e Baugesetzbuch Abweichungen vom Planungsrecht zustimmen, befristet bis Ende 2030.

Wie lange dauert ein solcher Umbau?

Das hängt von Größe und Zustand des Gebäudes ab. In Darmstadt dauerte der Umbau zu 197 Wohneinheiten mit Anbau und Aufstockung 18 Monate und war damit 44 % schneller als bei konventioneller Bauweise.

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